Erfdienstbaarheid: wat is het en hoe ontstaat het?

Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht op grond van een ander. Het is een recht waardoor vastligt dat je op een bepaalde manier de grond of onroerende zaak van een ander mag gebruiken.

Het gaat altijd om twee percelen:

  • het heersend erf (dat gebruik mag maken van het recht);
  • het dienend erf (dat het gebruik moet dulden).

Het bekendste voorbeeld is een recht van overpad: de buurman mag over jouw grond lopen of rijden om bij de openbare weg te komen.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan:

De hoofdregel is vestiging via een notariële akte, gevolgd door inschrijving in het Kadaster. Daardoor weet iedereen dat dit recht bestaat, ook als een van de twee onroerende zaken wordt verkocht.

In de akte staat precies:

  • wat het recht inhoudt;
  • hoe het mag worden gebruikt;
  • of er een vergoeding geldt.

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring. Na afloop van de termijn ontstaat het recht automatisch. Voor de buitenwereld is dat dan echter nog niet kenbaar. Om dit wel kenbaar te maken, kun je de verjaring ook laten inschrijven bij het Kadaster.

Wat is géén erfdienstbaarheid?

Geen erfdienstbaarheid is:

  •  gebruik met toestemming van de eigenaar;
  •  een mondelinge gebruiksafspraak;
  •  incidenteel gebruik zonder duidelijke aanspraak op een recht.

Tip: Wil je verjaring voorkomen? Leg toestemming altijd schriftelijk vast.

Geschil over een erfdienstbaarheid?

Discussies over een recht van overpad of andere erfdienstbaarheid komen vaak voor bij verkoop van een woning of bij burenconflicten. De rechter kan vaststellen of een erfdienstbaarheid bestaat en wat de inhoud daarvan is. Een advocaat van Zuyd advocaten kan je helpen met het geven van advies over jouw rechtspositie bij een erfdienstbaarheid. Maar ook als het nodig is om in een procedure af te dwingen dat er wel of geen sprake is van een erfdienstbaarheid.