Verjaring van vastgoed: hoe werkt dat?

Je kunt door verjaring van onroerend goed een beperkt recht in eigendom verkrijgen of verliezen. Bijvoorbeeld ook een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring van vastgoed. Wat geldt er in een situatie waarbij er sprake is van verjaring van onroerend goed? Wie moet wat bewijzen? Dat leggen wij je graag uit!

Eisen verjaring van vastgoed

Er zijn twee voorwaarden waaraan moet worden voldaan:

Bezit betekent dat je de grond houdt voor jezelf en niet voor een ander. Bijvoorbeeld bij huur gebruik je de grond onder de noemer huurovereenkomst waardoor er nooit sprake kan zijn van bezit. 

Dit bezit moet in beginsel twintig jaar onafgebroken hebben geduurd. Dit houdt in dat de eigenaar niet zelf weer het bezit moet hebben gehad. Wel is mogelijk dat het bezit door een ander dan de eigenaar wordt voortgezet, bijvoorbeeld bij een verkoop. 

Ook een termijn van tien jaar is in uitzonderlijke situaties mogelijk als er sprake is van goede trouw. Goede trouw is over het algemeen nooit aanwezig bij onroerend goed en vastgoed omdat iedereen in de openbare registers de erfgrenzen kan controleren. 

Wie bewijst verjaring van onroerend goed?

In procedures gaat het vaak om de vraag of er sprake is van bezit. Bezit van vastgoed wordt juridisch objectief beoordeeld. Het is aan degene die pretendeert eigenaar te zijn geworden door bezit, dit bezit en de termijn aan te tonen. Het enkel plaatsen van een hek om het onroerend goed heen is niet altijd voldoende, maar moet gaan om allerlei gedragingen naar buiten toe. Daarnaast moet ondubbelzinnig duidelijk zijn dat de bezitter zich gedraagt alsof het zijn grond is.

Geen bezit is het gebruiken van de grond met toestemming. Dit wordt vaak een gebruiksovereenkomst genoemd. Deze overeenkomst is vormvrij en kan mondeling overeen worden gekomen. Wel geldt dat deze gebruiksovereenkomst alleen tussen partijen geldt. Een eventuele koper moet zich dus wel als bezitter van het onroerend goed gaan gedragen.

Tip! Als je buurman een stuk grond in gebruik geeft, leg dit dan schriftelijk vast. Een appje of e-mail is voldoende. Op die manier is sprake van een gebruiksovereenkomst waardoor met toestemming de grond wordt gebruikt en kun je dat altijd als tegenbewijs indienen. Ook kun je op die manier gelijk regelen wanneer het gebruiksrecht eindigt en hoe de grond mag worden gebruikt.

Verschil tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring van vastgoed

Er bestaan twee vormen van verjaring van onroerend goed.

In beginsel kan in Nederland iedereen uit de openbare registers zoals het kadaster raadplegen om te zien wie eigenaar is van de grond of het pand. Iemand die de grond van een ander in bezit neemt voor zichzelf, doet dit daarom vaak te kwader trouw. Hij/zij weet dat dit niet zo hoort, maar doet het toch. In een dergelijke situatie eist de wet een periode van minimaal twintig jaar voordat de eigendom van het onroerend goed overgaat naar de bezitter.

Deze periode is een stuk korter bij bevrijdende verjaring. Van bevrijdende verjaring van vastgoed is sprake als de bezitter te goeder trouw is. De bezitter mag dan vertrouwen dat hij de eigenaar is van het onroerend goed. Daar zal niet snel sprake van zijn, omdat alle eigendom blijkt uit de openbare registers. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan sprake zijn van goede trouw. Dat kan dan bijvoorbeeld het geval zijn als in de leveringsakte vermeld staat dat een strook grond wel tot het perceel behoort. In een dergelijke situatie is er sprake van tegenstrijdige akten in de openbare registers en heeft de bezitter van het onroerend goed wel te goeder trouw gehandeld.

Verklaring notaris inschrijven in het kadaster

Als er sprake is van verjaring van vastgoed, kun je een notaris benaderen om te vragen of hij de verjaring van het onroerend goed in kan schrijven in het openbaar register van het kadaster. Op die manier wordt er naar de toekomst toe zekerheid gecreëerd wie de eigenaar is. Wel zal de notaris hier alleen aan willen meewerken als alle partijen verklaren dat er sprake is geweest van verjaring van vastgoed. Een vastgoedadvocaat van Zuyd advocaten kan je hierin ondersteunen.

Noodzakelijk is een dergelijke notariële akte inschrijven in het openbaar register van het kadaster overigens niet. Alleen al door het verstrijken van de termijn van 10 of 20 jaar, is het eigendom een feit. Om die reden is het altijd raadzaam om de kadastrale kaart te controleren bij de aankoop of verkoop van een perceel grond en die te vergelijken met de feitelijke situatie.

Procedure bij de rechter bij verjaring van vastgoed

Bij de rechter kan in rechte worden gevorderd om de erfgrens te bepalen. Dit rechterlijk bevel kan dan worden ingeschreven in het kadaster, waardoor er zekerheid is over het eigendom van het vastgoed.

Ook kan een procedure worden gestart om het eigendom terug te krijgen. Je zult dan van de bezitter moeten vorderen dat hij/zij stopt met het gebruiken van jouw grond. Als dat niet wordt gedaan, zul je zelf naar de rechter moeten stappen om te voorkomen dat er op enig moment sprake kan zijn van verjaring van onroerend goed Laat een advocaat je bijstaan om er zeker van te zijn dat je in het gelijk gesteld wordt.

Tip! Als er verjaring van het vastgoed wordt aangenomen, bestaat nog wel de kans op vergoeding van schade. Jouw grond is dan namelijk onrechtmatig ingepikt. Die vordering moet worden ingesteld 20 jaar na de verjaring. Dit kan bestaan uit een geldbedrag of in natura, waardoor mogelijk de grond alsnog moet worden teruggegeven.

Advies verjaring eigendom van Zuyd advocaten

De advocaten van Zuyd advocaten helpen je graag bij de vraag of er sprake is van verjaring van vastgoed. Ook kan een advocaat verweer voeren tegen een procedure over verjaring van het onroerend goed of juist eigendom weer terugvorderen. Neem gerust contact met ons op om te bespreken wat we voor je kunnen betekenen mocht je te maken hebben met verjaring van vastgoed.