Kun je nakoming van een koopovereenkomst afdwingen?

Bij een koopovereenkomst is het de bedoeling dat beide partijen hun verplichtingen

nakomen. Helaas komt het voor dat de andere partij zich terugtrekt of dat je al aan de koopovereenkomst wordt gehouden terwijl dat helemaal (nog) niet de bedoeling was. Wat geldt dan in deze situatie? Onze advocaten kunnen je helpen met het afdwingen van jouw koopovereenkomst of het voeren van verweer.

Vraag 1: Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

Vaak begint deze discussie met de vraag of een koopovereenkomst definitief en onvoorwaardelijk is gesloten. In de praktijk spelen daarbij de volgende kwesties:

Als eerste moet er overeenstemming zijn over de belangrijkste elementen. Dit wordt juridisch de essentialia genoemd. Bijvoorbeeld:

  • Het object: duidelijk moet zijn welk pand of onroerend goed wordt gekocht;
  • De koopprijs: duidelijk moet zijn wat er wordt betaald;
  • Leveringsdatum: dit kan een essentialia zijn afhankelijk van de onderhandelingen;
  • Andere belangrijke onderwerpen: ook andere onderwerpen kunnen bij een overeenkomst essentialia zijn als daar duidelijk over onderhandeld is, zoals bijvoorbeeld bodemverontreiniging. 

Tip! Let op dat de koopprijs niet altijd essentieel is bij het afdwingen van een koopcontract. Op grond van de wet kan er een redelijke koopprijs worden verbonden als er niets is afgesproken en de rest wel vast staat. Laat bij de onderhandeling daarom altijd blijken dat dit essentieel is voor de koopovereenkomst.

Op grond van de wet worden particuliere kopers bij de totstandkoming van een koopovereenkomst voor onroerende zaken beschermd. Die koopovereenkomst voor het onroerend goed moet schriftelijk worden aangegaan. Daar wordt aan voldaan als sprake is van:

1) natuurlijke personen die niet handelen als beroep of bedrijf, dus geen BV of ervaren vastgoedbeleggers;

2) het pand is bestemd als woning. Dus geen panden die bijvoorbeeld worden getransformeerd van winkels naar woningen. 

In dat geval moet een koopovereenkomst schriftelijk worden aangegaan en worden ondertekend. Een kopie van deze ondertekende koopovereenkomst moet aan de koper ter hand worden gesteld. Binnen drie dagen na deze terhandstelling mag de koper de koopovereenkomst ontbinden zonder rechtsgeldige reden. Deze laatste dag moet wel een werkdag zijn en wordt anders verlengd.

  • Levertermijnen en mogelijke vertragingen.
  • Betalingstermijnen en eventuele boetes bij te late betaling.
  • Eventuele voorschotten of aanbetalingen.

Heldere afspraken hierover kunnen veel problemen voorkomen en bieden je juridische dekking wanneer een klant niet betaalt of wanneer er geschillen ontstaan over de levering van goederen of diensten.

In een koopovereenkomst staan vaak ontbindende of opschortende voorwaarden opgenomen. Die zijn gekoppeld aan onzekere gebeurtenissen. 

  • Opschortende voorwaarde houdt in dat partijen pas gebonden zijn aan de overeenkomst op het moment dat een onzekere gebeurtenis zich voordoet. Bijvoorbeeld het verkrijgen van een bepaalde vergunning;
  • Ontbindende voorwaarde houdt in dat de koopovereenkomst al bestaat, maar dat die komt te vervallen bij een bepaalde gebeurtenis. Bijvoorbeeld het financieringsvoorbehoud. 

Als een opschortende of ontbindende voorwaarde zich voordoet, is er in beginsel geen koopovereenkomst (meer). In de koopovereenkomst staat vaak uitgewerkt hoe een partij een beroep moet doen op een voorwaarde en binnen welke termijn dat moet worden gedaan. Ook kan deze mededeling gebonden zijn aan een aantal voorwaarden, zoals het verstrekken van een afwijzing van een bank voor de financiering. Daardoor kan het zijn dat je toch wordt gehouden aan de koopovereenkomst, ook al is de gebeurtenis ingetreden.

Vraag 2: Welke acties zijn er mogelijk om nakoming van een koopcontract af te dwingen?

Als de (ver)koper niet meewerkt aan de nakoming van de koopovereenkomst, is dat natuurlijk onwijs vervelend en levert dat veel gedoe op. De verkoper wil het geld investeren in een nieuw pand en de koper moet zijn oude huis uit. Welke actie kun je dan ondernemen

Als eerste moet je de andere partij in de gelegenheid stellen om de koopovereenkomst na te komen voordat je een nakoming van een koopcontract kunt afdwingen. Dat doe je door een ingebrekestelling te versturen. Daarin staat een bepaalde termijn opgenomen dat alsnog de overeenkomst kan worden nagekomen. De advocaten van ons advocatenkantoor kunnen je daarbij helpen.

Tip! Vaak staat in het koopcontract opgenomen welke termijn de ingebrekestelling moet bevatten.

Tip! Verstuur de ingebrekestelling per mail, normale post en aangetekende post zodat je zeker weet dat de andere partij hem ontvangt.

In de koopovereenkomst staat vaak een boeteclausule opgenomen. Deze is meestal gekoppeld aan de situatie of de partij nakoming of ontbinding vordert. De boete kan per dag oplopen en bedraagt vaak (maximaal) 10% van de koopsom. Het is daarom belangrijk dat je voorkomt dat deze boete opeisbaar wordt en actie onderneemt als je een ingebrekestelling ontvangt. Laat bij twijfel altijd een advocaat van Zuyd Advocaten naar jouw koopovereenkomst kijken.

Op het moment dat de (ver)koper niet meewerkt aan de nakoming van het koopcontract, kan in een kort geding de rechter worden gevraagd om de levering af te dwingen. In die procedure zal de rechter dan de andere partij verplichten om mee te werken. Doet die partij dat niet, dan verbeurt die partij een dwangsom. Ook kan de rechter bepalen dat de uitspraak (het vonnis) in de plaats treedt van de levering. Op die manier kun je de (ver)koop alsnog afdwingen.

Tip! Wil je als koper de verkoop afdwingen? Schrijf de koopovereenkomst dan ook in via een Vormerkung. Zo voorkom je dat de verkoper het pand aan een ander kan verkopen.

Alternatief: ontbinding en/of schadevergoeding

Een andere oplossing is dat je de overeenkomst ontbindt na de ingebrekestelling. Dit kun je zelf doen of met behulp van een advocaat. Je kunt naast deze boete ook aanspraak maken op schadevergoeding. Dit zul je dan wel moeten aantonen door het leveren van bewijs van de schade.

Zoek je een advocaat voor hulp bij een koopovereenkomst afdwingen? Zuyd advocaten is je graag behulpzaam!

Een vastgoed advocaat van Zuyd advocaten weet als geen ander hoe om te gaan in deze situaties en de (ver)koop alsnog af te dwingen. Ook hebben onze advocaten veel ervaring in het voeren van verweer tegen deze vorderingen. Ben je benieuwd wat onze advocaten voor je kunnen betekenen in je onroerend goed zaak? Neem dan contact met ons op en we helpen je graag verder.