Wanneer is er sprake van non-conformiteit?

Bij de verkoop of koop van onroerend goed zoals een pand, moet de verkoper het pand leveren zoals de koper op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Je mag er bijvoorbeeld vanuit gaan dat de aangebrachte werken en installaties zoals een keuken werken en dat de fundering in orde is. Maar wat gebeurt er als er na een poos gebreken blijken te bestaan? Denk hierbij aan een enorme lekkage of wegzakkende fundering. Daar zijn binnen het vastgoed een aantal regels voor en wij kunnen je als advocatenkantoor goed helpen wanneer er sprake is van non-conformiteit.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht als basis voor non-conformiteit

Bij de beoordeling van wat de koper mocht verwachten, spelen de mededelingsplicht en onderzoeksplicht een belangrijke rol. De verkoper is verplicht om gebreken te melden aan de koper. De koper is verplicht om onderzoek te doen naar de eigenschappen van de zaak binnen het onroerend goed.

Het verschilt per zaak hoe zwaar deze plichten wegen om non-conformiteit vast te stellen. Als de verkoper wist dat de koper een bepaald element belangrijk vond en hij bewust deze gebreken verzwijgt, zal de verkoper eerder aansprakelijk zijn. Andersom geldt dat als de koper bijvoorbeeld gebreken ziet en hij daar verder geen onderzoek naar doet, hij minder snel de verkoper met succes aansprakelijk kan stellen voor non-conformiteit.

Of uiteindelijk de verkoper aansprakelijk is, hangt af van de volgende omstandigheden:

Gaat het om nieuwbouw of oude bebouwing? Bij een oud gebouw mogen minder zware eisen gesteld worden dan bij nieuwbouw.

Welke informatie heeft de verkoper verstrekt? Welke mededelingen zijn er tijdens de bezichtiging gedaan door de verkoper? Wat wist de verkoper of had hij moeten weten? Het bijvoorbeeld bewust achterwege laten van schriftelijke relevante stukken (zoals belastende notulen van de VvE of hersteladvies van een aannemer) kunnen sneller leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper met betrekking tot non-conformiteit.

Zijn de verkoper en de koper deskundige partijen? Als zij professioneel handelen zoals bijvoorbeeld een ervaren vastgoedbelegger binnen onroerend goed, zal meer kennis bij de partijen worden verwacht en zal er eerder non-conformiteit worden vastgesteld

Sommige gebreken zijn te zien, zoals bijvoorbeeld een scheur of vochtplekken in de muur of de vloer. In dat geval mag van de koper worden verwacht dat hij daar nadere vragen over stelt en desnoods zelf verder onderzoek uitvoert.

Of het gebrek uiteindelijk voor rekening van de verkoper komt, hangt af van deze omstandigheden. Ook speelt de inhoud van de koopovereenkomst en de voorafgaande onderhandelingen een grote rol bij het vaststellen van non-conformiteit. Onze advocaten hebben veel ervaring met deze zaken binnen onroerend goed en kunnen vooraf een inschatting van de risico’s, kosten en slagingskansen geven.

Mogelijke acties bij non-conformiteit

Welke acties kan de koper ondernemen als er sprake is van een gebrek aan een onroerende zaak? De volgende opties zijn dan mogelijk:

De koper kan van de verkoper eisen dat het gebrek wordt hersteld op kosten van de verkoper. Door dit herstel voldoet het pand dan wel aan de eisen die de koper mocht verwachten. In de meeste gevallen bij een dergelijk onroerend goed zaak moet de koper deze mogelijkheid eerst bieden aan de verkoper, voordat tot de volgende acties kan worden overgegaan.

Hierdoor wordt de koopovereenkomst beëindigd bij een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is. De koper kan dat alleen doen als het gebrek zo groot is dat de overeenkomst kan worden teruggedraaid. Als het gebrek klein is (bijvoorbeeld een kleine lekkage in de keuken) staat dit gebrek niet in verhouding tot de totale overeenkomst. In dat geval zal de koper de koopovereenkomst niet kunnen ontbinden.

Als de koper heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst, kan de koper deze vernietigen. Dat houdt in dat dit een terugwerkende kracht heeft en er juridisch nooit een overeenkomst van onroerend goed heeft bestaan.

De koper hoeft de overeenkomst niet te beëindigen. Er kan ook schade aan het onroerend goed worden gevorderd. Dit ziet op de herstelkosten en verdere schadevergoeding voor bijvoorbeeld het ergens anders moeten verblijven tijdens het herstel.

Tip! Vaak zijn de ontbinding en vernietiging van een koopovereenkomst van onroerend goed praktisch moeilijk of niet mogelijk. In de praktijk zijn er namelijk hypotheken gevestigd op de panden en heeft de verkoper bijvoorbeeld de koopsom al in een nieuw pand geïnvesteerd. Onze advocaten zijn ook gespecialiseerd in ondernemingsrecht en denken graag mee welke mogelijkheden er wel zijn met betrekking tot non-conformiteit bij onroerend goed.

Zuyd advocaten denkt mee en pakt door bij non-conformiteit

Word je geconfronteerd met een aansprakelijkstelling als verkoper met betrekking tot non-conformiteit? Of wil je de verkoper juist aansprakelijk stellen voor non-conformiteit bij onroerend goed of wil je onder de koopovereenkomst uit? Een advocaat vastgoedrecht voorziet je van advies en pakt daarna gelijk door als actie nodig is voor jouw vastgoed zaak. Neem contact met ons op via het contactformulier of bel naar 076-2300017 om zo snel mogelijk één van onze advocaten in te zetten om je te ondersteunen bij non-conformiteit