Transformatie binnen een VvE

Transformeren van panden gebeurt aan de lopende band. Daarmee bedoelen we het veranderen van het beoogd gebruik van bijvoorbeeld kantoor naar woningen. Buiten de gemeentelijke regels over bestemmingen, zijn ook de regels binnen de VvE van belang. In deze blog leggen we aan de hand van eenvoudige stappen uit wanneer en hoe je een appartementsrecht kan transformeren binnen een VvE.

Stap 1: is er sprake van een bestaande splitsing?

Er zijn verschillende scenario’s denkbaar bij de aankoop van een appartement voor transformatie:

  1. Nieuwe splitsing: Er wordt een complex aangekocht dat nog gesplitst moet worden (nieuwe splitsing);

  2. Geen splitsing: Er wordt een complex aangekocht zonder dat het in appartementsrechten gesplitst wordt;

  3. Bestaande splitsing: er wordt een of een aantal appartementsrecht(en) aangekocht waarbij sprake is van een splitsingsakte en Vereniging van eigenaars.

Voor de eerste twee scenario’s is alleen van belang dat gemeentelijke vergunningen worden verkregen – inclusief een eventuele splitsingsvergunning. Bij een bestaande splitsing, volg je stap 2.

Stap 2: wat is de bestemming in de akte van splitsing?

In de akte van splitsing staat bij elk appartementsrecht ook een bestemming opgenomen. Vaak wordt dit omschreven als “woning” of “bedrijfsruimte”, maar ook beperktere bestemmingen zijn mogelijk, zoals “kinderopvang”.

Als de bestemming in de akte gelijk is aan het beoogd gebruik, is er geen probleem en kan men met de benodigde vergunningen de transformatie realiseren. Als de bestemming afwijkt, is er sprake van een strijdige situatie en volg je stap 3.

Stap 3: transformatie legaliseren binnen de VvE

Meestal is een transformatie echter een zodanige wijziging van het beoogde gebruik, dat dit in strijd is met de bestemming in de akte van splitsing. Dit betekent dat de VvE kan optreden tegen strijdig gebruik en zelfs bij verbouwingen kan vorderen dat het appartement wordt teruggebracht in de oude toestand.

Om dat te voorkomen, kan op twee manieren om toestemming worden gevraagd aan de VvE:

  1. Toestemming VvE via de ALV: op de Algemene Ledenvergadering van de VvE kan (meestal) om afwijkend gebruik worden gevraagd. Bijvoorbeeld vraag je dan of het appartementsrecht in plaats van kantoorpand als woning mag worden gebruikt. De leden mogen zich hierover uitlaten en als een meerderheid (de helft + 1) voorstemt, is het gebruik toegestaan. Let er wel op dat de bestemming in de akte gewoon blijft staan. Het is dus een persoonlijk en tijdelijk toegestaan gebruik. Dit kan in theorie dus ook weer worden ingetrokken.

  2. Wijziging van de akte van splitsing: Op de Algemene Ledenvergadering kan ook een voorstel worden gedaan voor het wijzigen van de akte van splitsing. Dit is een formele, dure en logge procedure waarbij het grootste gedeelte van de appartementsrechteigenaren moet instemmen. Daarbij komt dat in beginsel de leden schadeloos moeten worden gesteld die niet voor het wijzigingsvoorstel stemmen. Grote voordeel is wel dat de bestemming definitief wordt gewijzigd en dus ook met eventuele doorverkoop geen problemen kunnen onstaan.

Als een van deze twee opties met succes is doorlopen, kan je transformeren met de benodigde vergunningen. Zo niet, dan volgt men stap 4.

Stap 4: vervangende machtiging bij weigering VvE

Als de VvE weigert om de toestemming te geven (stap 3a) of de wijziging van de akte van splitsing (stap 3b) niet lukt, kan je onder bepaalde voorwaarden de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging. Dit betekent dat deze machtiging in plaats treedt van de beslissing van de VvE en als ware dus wel toestemming is verleend of de akte van splitsing mag worden gewijzigd.

Samenvatting stappenplan transformatie VvE

Deze stappen zijn samengevat in onderstaand stroomschema:

Tot slot

Wees erop bedacht dat elk reglement of akte van splitsing een afwijkende inhoud kan hebben. Het zal uiteindelijk dus altijd afhangen van de inhoud van die stukken.

Heb je vragen over transformeren binnen een VvE of appartementsrecht? Bel onze advocaten. Zij zijn je graag behulpzaam!